【用途地域】用途地域って結局どこがいいの？

家づくりや土地探しをする際、ハウスメーカーや不動産屋から、用途地域について説明を受けると思います。しかし、説明を受けたところで、

・結局どこがいいのか分からない

・うちの土地は〇〇地域だけど大丈夫なのか

という疑問が出てくるかもしれません。

今回はその疑問にお答えいたします。

結論から申し上げますと、

• どの地域にも良し悪しあり

• 閑静な住宅街を望むなら「第一種低層住居専用地域」が良い

• 商業施設等が近くにあるなど利便性を望むなら「第一種住居地域など」が良い

その理由を解説していきます。

用途地域ってなに？

用途地域は都市計画区域の中の、市街化区域の中に定められる地域です。

（細かく言うと、市街化区域外に定められることもあります）

市街（都市）が無秩序に広がらないように、市街（都市）の中を用途に分けて区分し、それぞれに制限をかけています。

ここで、日本の国土を縮小した簡単なイラストを載せますので、市街化区域の位置付けを確認してみてください。

出典：国土交通省HP「都市計画制度の概要」

市街化区域というのは「すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義され、イラストの下に広がる市街地です。

このような都市化する市街地が無秩序に広がらないように、用途地域を定めている訳です。

一方、イラストの右上に広がる山林のような、放っておいても無秩序に市街化していかない土地は、どのような区域にも属しておらず、用途地域も定められません。

どんな種類と特徴がある？

種類と特徴

では、用途区域にはどんな種類と特徴があるの？という本題について説明していきます。

用途地域は合計１３地域あり、大きく住宅系８地域、商業系２地域、工業系３地域に分類されます。

詳しくは以下の表をご確認ください。

出典：国土交通省HP「都市計画制度の概要」

表の上ほど規制が厳しくなり、下ほど緩和されます。

つまり、第一種低層住居専用地域では、住宅や関連する建築物しか建てられず、将来的にも閑静な住宅街が続きます。

静かな環境で暮らしていきたい方は、第一種低層住居専用地域を選ぶと良いでしょう。

逆に、第一種住居地域などでは、近くに商業施設が建っている、もしくは将来的に建つことも考えられます。

利便性を求める方なら、第一種住居地域などを選ぶと良いでしょう。

確認方法

用途地域の区分はどこを確認すれば良いか？

大抵の場合、物件の概要欄に記載されているはずです。

もし記載が無い場合でも、市町村のHPで、用途地域が地図上に色図付けされた「都市計画図」を確認することができます。

↓例えばここです。

柏市都市計画情報配信サービス (machi-info.jp)

リンク先に飛ぶと、この地図が確認できます。

この地図には、用途地域の他、容積率や建ぺい率、防火地域やその他制限区域等、市町村の法規制について確認できます。

一度、ご自身の土地の周辺を確認してみると良いでしょう。

以下は都市計画図のイメージです。

出典：国土交通省HP「都市計画制度の概要」

制限について

それぞれの地域での制限は、建築基準法で定められています。

制限は大きく分けて、建築の制限、高さの制限、建ぺい率・容積率の制限があります。

それぞれについて紹介していきます。

建築の制限

用途地域によって、建てられる建築物が変わってきます。

まずは下記の表をご覧ください

出典：柏市HP「用途地域における建築物の用途制限の概要」

表を見てわかります通り、住宅専用地域の方が、規制が厳しくなります。

住宅用の地域に家を建てたのに、数年後、隣にカラオケボックスができた・・・なんてことになったら困りますもんね。

逆に、例えば第一種住居地域では、将来的に小さなスーパー程度は建つ可能性があります。

高さの制限

建築物の高さについても地域よって制限が異なります。

そもそも高さの制限とは何か？簡単に説明します。

ここでは高さの細かい計算方法については割愛しますが、どのような制限がかかってくるのかを紹介します。

例えば、道路斜線制限は以下のようなイメージです。

街中で、角が切れているマンションを見かけますよね。これは道路斜線制限によるものです。

（今は天空率というものができて、このようなマンションは減りました）

さて、このような高さ制限がどの用途地域にかかってくるのか。

●…適用アリ ×…適用ナシ	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	絶対高さ制限
第一種低層住居専用地域	●	×	●	●
第二種低層住居専用地域	●	×	●	●
田園住居地域	●	×	●	●
第一種中高層住居専用地域	●	●	●	×
第二種中高層住居専用地域	●	●	●	×
第一種住居地域	●	●	×	×
第二種住居地域	●	●	×	×
準住居地域	●	●	×	×
近隣商業地域	●	●	×	×
商業地域	●	●	×	×
準工業地域	●	●	×	×
工業地域	●	●	×	×
工業専用地域	●	●	×	×

絶対高さ制限は、10ｍか12ｍに定められるため、低層系住居地域では高い建物は建ちません。

北側斜線制限は、全体高さより少し緩いため、中高層系住居地域ではマンション程度は建ちます。

さらに隣地斜線制限は、北側斜線制限より緩いため、第一種住居地域などでは中高層ビルも建つ可能性があります。

建ぺい率・容積率の制限

そもそも建ぺい率・容積率とは何か？について簡単に説明します。

■建ぺい率

　敷地の面積に対する、建物の面積の割合をいいます。

　建ぺい率＝建築面積／敷地面積×１００（％）

■建ぺい率の最高限度

　用途地域別に定められた建ぺい率となります。

■容積率

　敷地の面積に対する、建物の延べ床面積の割合をいいます。

　容積率＝延べ床面積／敷地面積×１００（％）

■容積率の最高限度

　▼前面道路が１２ｍ以上の場合

　　用途地域別に定められた容積率

　▼前面道路が１２ｍ未満の場合

　　次のうち小さいほうとなります。

　　・用途地域別に定められた容積率

　　・前面道路の幅員×法定乗数

もっと砕けていうと、敷地に対してどのくらいギューギューに建物が建てられるか、という指標になります。

これらの指標が、用途地域によって異なってくるのです。

簡単な表を載せておきますので確認してみてください。

出典：国土交通省HP「都市計画制度の概要」

これを見てわかる通り、住宅系＜工業系＜商業系です。

値が大きければ大きいほど、敷地内ギューギューに建てられます。

駅周辺に建物が密集している理由が分かりますね。

まとめ

今回の内容は以上になります。いかがでしたでしょうか？

内容を改めてまとめてみますと、

• どの地域にも良し悪しあり

• 閑静な住宅街を望むなら「第一種低層住居専用地域」が良い

• 商業施設等が近くにあるなど利便性を望むなら「第一種住居地域など」が良い

以上の通りとなります。

ここまで述べてきて何ですが、

実際にはその土地に行ってみて、景色や音、臭いなどを五感で感じてみることが一番です。

土地選びでお悩みの方は、ぜひ、一度その土地へ足を運んでみてください。

・・・今回初めての法律関連の投稿になりましたが、法律を簡潔に書くのって難しいですね。この先が心配になりました笑。何とか知恵を振り絞って頑張っていきたいものです。

ここまでご覧いただき、ありがとうございました！